Azərbaycanda bələdiyyə torpağı niyə "ucuz"dur? - Nəzarət mexanizmləri - ARAŞDIRMA

Azərbaycanda bələdiyyə torpaqlarının qiymətləndirilməsi və idarə olunması sahəsində son illər mühüm institusional və rəqəmsal yeniliklər həyata keçirilsə də, bu sahədə hələ də ciddi uyğunsuzluqlar mövcuddur.

Qanunvericilik torpaqların bazar prinsiplərinə uyğun, şəffaf və obyektiv qiymətləndirilməsini tələb etdiyi halda bəzi məqamlarda torpaq sahələrinin real dəyərindən xeyli aşağı qiymətlərlə dövriyyəyə buraxılması, həm bələdiyyələrin maraqlarına zərbə vurur, həm də sui-istifadə risklərini artırır. Mövcud vəziyyət torpaq ehtiyatlarının səmərəli idarə olunması, qiymətlərin düzgün formalaşdırılması və bu sahədə nəzarət mexanizmlərinin gücləndirilməsinin aktuallığını bir daha ön plana çıxarır.

Valyuta.az "Report"a istinadən xəbər verir ki, son illərdə bələdiyyə torpaqlarının satılması ilə əlaqədar geniş qanunvericilik bazası formalaşdırılıb. Torpaq Məcəlləsinin 96-cı maddəsinə, "Bələdiyyə torpaqlarının idarəedilməsi haqqında" Qanunun 10-cu maddəsinə, 2002-ci il 15 mart tarixli 274-IIQ nömrəli Qanunla təsdiq edilmiş "Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında Əsasnamə"nin 23-cü maddəsinə və "Torpaq bazarı haqqında" Qanunun 16-cı maddəsinə əsasən, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar fərdi yaşayış evi tikintisi üçün satıldıqda, eləcə də hərrac və ya müsabiqəyə çıxarıldıqda onların qiyməti normativ qiymətdən aşağı olmamaq şərti ilə bazar qiyməti nəzərə alınaraq "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Qanuna uyğun müəyyən edilir.

Digər mühüm məsələlərdən biri də faktiki istifadə olunan, lakin əvvəlki dövrlərdə sənədləşdirilməmiş və bəzi hallarda özbaşına tutulmuş torpaq sahələrinin sonradan bələdiyyə qərarları ilə həmin şəxslərə verilməsi zamanı güzəştlərin tətbiq olunmasıdır. Bu zaman torpaqlar bazar qiyməti nəzərə alınmadan aşağı qiymətlərlə satılır. Buna görə də torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi zamanı obyektivliyin təmin edilməsi və real bazar qiymətlərinin sənədlərdə əks etdirilməsi vacib hesab olunur.

Bələdiyyə torpaqlarının satılması və ya icarəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlər bələdiyyələrin əsas maliyyə mənbələrindən biridir. Buna görə də torpaqların bazar qiymətindən aşağı satılması bələdiyyələrin maliyyə imkanlarını zəiflədir. Bu səbəbdən torpaqları ucuz qiymətə satılmaqdandsa, onları icarəyə verilməsi daha məqsədəuyğun ola bilər.

Əmlak eksperti Ramil Qasımzadə deyib ki, Azərbaycanda bələdiyyə torpaqlarının qiymətləndirilməsi ilə bağlı əvvəlki yanaşmalar artıq dəyişib və mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq bu proses müstəqil qiymətləndirici şirkətlərə həvalə olunub.

Onun sözlərinə görə, "Bələdiyyələr haqqında" qanuna edilmiş dəyişikliklər və 2023-cü ilin dekabr ayında qəbul edilərək ölkə Prezidenti tərəfindən təsdiqlənmiş "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanunun tətbiqindən sonra bələdiyyələr torpaq sahələrinin qiymətini özləri müəyyən edə bilməzlər:

"Əvvəllər bələdiyyələr torpaq sahələrinin qiymətini özləri, o cümlədən notariat orqanlarından əldə edilən məlumatlar əsasında müəyyən edirdilər. Lakin yeni qanunvericiliyə əsasən, bu səlahiyyət artıq yalnız Qiymətləndiricilər Palatasına üzv olan müstəqil qiymətləndirici şirkətlərə verilib".

Ekspert qeyd edib ki, hazırda proses vətəndaş müraciətləri əsasında həyata keçirilir və bələdiyyələrlə qiymətləndirici şirkətlər arasında müqavilə bağlanır:

"Qiymətləndirici şirkətlər müvafiq araşdırma apararaq torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazi üzrə analoji obyektlərin bazar qiymətlərini müqayisə edir və bu əsasda qiymət müəyyənləşdirir. Hazırlanmış hesabat bələdiyyəyə təqdim olunur və bələdiyyə həmin qiymət əsasında torpaq sahəsini hərraca çıxarır".

R.Qasımzadə vurğulayıb ki, bu yanaşma həm yerli qanunvericiliyə, həm də beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğundur:

"Qiymətləndirmə əsasən müqayisəli yanaşma metodu ilə aparılır və bu, beynəlxalq praktikada da geniş tətbiq olunur".

Ekspert əlavə edib ki, bir sıra hallarda qiymətləndirmə ilə bağlı mübahisə yarana bilər:

"Bəzən İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və ya digər qurumlar müəyyən qiymətlərlə razılaşmır. Bu kimi hallarda Qiymətləndiricilər Palatasına müraciətlər daxil olur və Palata tərəfindən araşdırmalar aparılır".

Onun sözlərinə görə, dəyərindən aşağı qiymətləndirmə halları ilə bağlı intizam tədbirləri də görülüb:

"Müəyyən hallarda torpaq sahələrinin bazar dəyərindən aşağı qiymətləndirilməsi faktları qeydə alınıb. Bununla bağlı Palata tərəfindən qiymətləndirici şirkətlərlə iş aparılıb və onlara ciddi xəbərdarlıqlar edilib. Əgər hər hansı razılaşma və ya qiymətin qəsdən aşağı salınması halları aşkar olunarsa, məsələ hüquq-mühafizə orqanlarına yönləndiriləcək".

R.Qasımzadə bildirib ki, hazırda bu kimi neqativ halların qarşısı böyük ölçüdə alınıb:

"Hazırda qiymətləndiricilər torpaq sahələrinin dəyərini bazar prinsiplərinə uyğun şəkildə müəyyən edir. Əgər vətəndaşlar və ya dövlət qurumları qiymətləndirmə ilə razılaşmazsa, onlar Palataya müraciət edə bilərlər. Hər bir müraciət üzrə müvafiq araşdırma aparılaraq rəsmi cavab verilir".

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasından (AQP) isə "Report"un sorğusuna cavab olaraq bildirilib ki, bələdiyyə torpaqlarının satışı sahəsində əvvəllər müşahidə olunan qiymət uyğunsuzluğu və qeyri-şəffaf maliyyə dövriyyəsi ilə bağlı narahatlıqlar son illərdə tətbiq edilən institusional mexanizmlər nəticəsində əhəmiyyətli dərəcədə aradan qaldırılıb.

Qeyd edilib ki, əvvəlki dövrlərdə bəzi hallarda torpaq sahələrinin bazar reallıqlarını əks etdirməyən, aşağı qiymətlərlə rəsmiləşdirilməsi və ödənişlərin müəyyən hissəsinin rəsmi uçotdan kənar həyata keçirilməsi praktikası mövcud olub:

"Bu isə həm yerli büdcələrin gəlir imkanlarını məhdudlaşdırır, həm də alıcılar üçün sonrakı mərhələdə hüquqi risklər yaradırdı. Xüsusilə vətəndaşlar əldə etdikləri torpaq sahələri üzrə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması, yəni çıxarışın verilməsi zamanı əlavə araşdırmalar və uyğunsuzluqlar səbəbindən çətinliklərlə üzləşirdilər. Problemin kökündə isə sərəncam sənədlərində əks olunan dəyərlərin real bazar göstəricilərindən kəskin fərqlənməsi dayanırdı".

AQP-dən bildirilib ki, hazırda bu sahədə tətbiq olunan prosedurlar köklü şəkildə yenilənib və proseslərin şəffaflığı təmin edilib:

"Mövcud qanunvericiliyə əsasən, bələdiyyələr torpaq sahələrini satışa təqdim etməzdən əvvəl Palatanın üzvü olan qiymətləndiricilərin xidmətindən istifadə etməlidir. Həmin qiymətləndirmə rəyləri torpaq sahəsinin bazar dəyərinin obyektiv müəyyənləşdirilməsinə imkan yaradır və ilkin satış qiymətinin formalaşmasında əsas istinad nöqtəsi kimi çıxış edirlər. Daha sonra torpaq sahələri açıq və rəqabətli hərrac mexanizmi vasitəsilə realizə olunur. Bu yanaşma qiymətlərin bazar tələbi və təklifi əsasında formalaşmasını təmin etməklə yanaşı, prosesin bütün iştirakçıları üçün bərabər imkanlar yaradır. Eyni zamanda, hərrac proseduru qeyri-rəsmi ödənişlərin qarşısının alınmasına və maliyyə axınlarının tam şəkildə rəsmiləşdirilməsinə xidmət edir".

Qurumun açıqlamasında həmçinin qeyd olunur ki, hazırda tətbiq edilən üçmərhələli nəzarət sistemi bu sahədə əsas tənzimləyici mexanizm rolunu oynayır:

"Bu sistem qiymətləndirmə mərhələsi, hərracın təşkili və nəticələrin hüquqi rəsmiləşdirilməsi mərhələlərini əhatə edir. Hər mərhələdə müxtəlif institusional nəzarət alətləri tətbiq olunur. Bu da torpaq sahələrinin süni şəkildə ucuzlaşdırılmasına və əsassız olaraq bahalaşdırılmasına imkan vermir".

AQP qeyd edib ki, yeni yanaşma yalnız fiskal baxımdan deyil, həm də hüquqi sabitlik baxımından mühüm nəticələr doğurur:

"Belə ki, bazar dəyərinə uyğun formalaşan qiymətlər əsasında əldə edilmiş torpaq sahələri üzrə mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı prosesi daha sürətli və maneəsiz həyata keçirilir. Bu isə vətəndaşların əmlak hüquqlarının qorunmasını gücləndirməklə yanaşı, daşınmaz əmlak bazarında ümumi etimad mühitini də artırır".

Palatada hesab edirlər ki, görülən tədbirlər nəticəsində bələdiyyə torpaqlarının dövriyyəsi daha institusional çərçivəyə salınıb:

"Gəlir axınları şəffaflaşdırılıb və əvvəlki dövrlər üçün xarakterik olan neqativ hallar minimuma endirilib. Mövcud mexanizmlərin davamlı tətbiqi isə bu sahədə uzunmüddətli dayanıqlığın təmin olunmasına və yerli özünüidarəetmə orqanlarının maliyyə imkanlarının genişlənməsinə şərait yaradır".